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CMB组23加州住宅土地/物流项目(售罄)

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CMB组23加州住宅土地/物流项目(售罄)

EB5美国投资移民CMB组23加州住宅土地及物流项目介绍,这些项目都是Hillwood参与的项目,大多数情况下,Hillwood已经前期提供了启动资金或者说过桥资金用于工程建设,EB5资金无论何时到位,并不影响工程的进度。

CMB组23加州住宅土地/物流项目(售罄)

2014-11-19 阅读:595

CMB组23加州住宅土地及物流项目概况

CMB区域中心再度与全美前十的房地产开发商HillwoodDevelopment Company合作,联袂推出G-23基础建设投资项目。该项目包括两个地点的基础建设,一是位于California州Davis市CanneryPark的一块98.4英亩的土地。这块土地西边临FStreet,南边到E Covell Blvd,北边和东边都是农田。

G-23项目将对其进行前期的土地开发,平整,修补,主干设施建设,必要的道路铺设等,为后期的房屋建筑和扩建提供基础。上下水管线的铺设将由Davis市政府提供。土地中住宅区规划建设约547个独立单元,每户占地面积约4580平方英尺,户型比较宽裕(美国房屋平均面积约为2200平方英尺)。这片住宅区设计规划建成7种风格24种不同房型的综合小区,以满足各种类型住户的需要。住宅区周边15英亩的综合用地还将提供171,270平方英尺的办公商务用房,供最多600-850人营业办公。

该工程目前已经开工,预计将在2016年第三季度完工。CanneryPark的项目总投资为8390万,其中EB-5资金为1600万,开发商自有资金1730万,银行贷款5060万。

第二个施工地点在California州Redlands市Rivendell,这个地点的工程包括土地开发和仓储中心建设。该项目占地35.59英亩,预计将建成一个771,839平方英尺的仓储物流中心。

G-23项目将对工程土地上的建筑物进行拆除,对土地进行平整修复,并进行仓库和物流中心的建设。配套设施建设包括一个可容纳154辆汽车和274辆拖挂车的停车场,和建筑群南北两侧的装卸码头,以及周边道路拓宽和改善,包括路缘,排水沟,路灯等的设置。

该工程目前已经开工,预期将在2015年第一季度建成完工。Rivendell项目预算总投资为5200万,其中EB-5资金为1000万,开发商自有资金200万,银行贷款4000万。

整个G-23基础建设项目总投资13590万,EB-5基金为2600万,开发商投资1930万,银行贷款9060万。该项目将创造间接就业机会为574个,而EB-5项目名额为52个。该项目预计将在2周之内发售,管理费为5万美金。

CMB组23加州住宅土地及物流项目开发商概况
 这次项目开发由老牌的Hillwood 和一家新挂牌上市的房地产开发公司The New Home company合资开发的。HillwoodDevelopment, LLC是美国十大房地产开发商之一, 主要专注于地产和能源方面的投资。财富500强中超过90家企业与Hillwood有商业合作关系。著名的承建项目包括加州诺顿空军基地和Kohl’s购物中心等,是一个十分有实力的开发商。Hillwood曾经在组8,组18,组20和组33中与CMB区域中心合作,目前组8与组18均已获批,且审批速度较快。这个开发商的家族是美国有名的亿万富翁家族,是德州重要的共和党家族,曾经有人竞选美国总统,有较强的政治背景,这也可能是审批快速的原因之一。

市场分析

根据美国著名房地产网站Zillow统计,Cannery Park 项目所在的Davis市的房屋均价为292美元每平方英尺,高于在其所在的加州首府萨克拉门托大区(Sacramento)的182美元均价,与全美大多数地区相比都偏贵。戴维斯市中等户型房屋均价为52.48万美元,比上年上涨8.9%,而在明年预期还将上涨3.6%。戴维斯市怡人的环境,便捷的交通,高品质的生活,低犯罪率和优良的学区,都使得该地区房价居高,而房屋空置率一直很低,房地产市场需求旺盛。但由于资金等种种原因,在2000年后,戴维斯市就没有大量新建住宅用房,2005-2010年间没有新批商业用地。UC Davis在2010年后又扩招了5000-6000名生员和500名职员,也对房地产市场形成了新的供给压力。Davis市房产出租率一直很高,占房产总数的57%,目前Davis市房屋出租均价在1550美元,高于整个萨克拉门托大区(Sacramento)的1250美元。预期Cannery Park 项目建成的平面建筑基地寻找后期开发商的难度不大。

Rivendell项目所在的Redlands市地处加州内陆帝国(Inland Empire)区域,CMB参阅了CB Richard Ellis对内陆帝国2013年四季度市场调查报告,根据该报告,内陆帝国地区作为美国重要的工业基地和物流仓储基地,交通便利,拥有约4亿平方英尺的工业基地,超过400家世界500强企业,对亚马逊,沃尔玛等企业来说也是绝佳的仓储和中转基地。近年来内陆帝国的物流规模还在不断扩张。另外,CBRE的报告中还指出,作为内陆帝国经济支柱的制造业和建筑业形势都在好转,2014年这两个行业依然会保持上升的势头。受各种利好因素影响,Redlands市去年房产价格上涨了18.8%,Zillow预期这个价格明年还会上涨10.4%左右。目前Redlands市房屋均价在199美元每平方尺。Rivendell项目的大型仓储中转中心建成后将寻求出售和出租以获利。按照目前内陆帝国区域的市场持续活跃和制造业建筑业的回归局面,对仓储的需求也会持续提高,项目前景看好。

财务分析

针对第一个项目戴维斯市Cannery Park开发项目,开发占地98.4英亩,拟提供547个住宅单元的地块,开发总成本为8390万,折合每个住宅单元土地成本15.34万。第二个项目Rivendell仓储中心占地35.59英亩,预算总投资为5200万。具体的成本核算和利润评估要等待后续项目方提供的财务数据,我们会继续跟进并进行后续分析。
CMB组23加州住宅土地及物流项目总结
这些项目都是Hillwood参与的项目,大多数情况下,Hillwood已经前期提供了启动资金或者说过桥资金用于工程建设,EB5资金无论何时到位,并不影响工程的进度。 Hillwood只是用EB5资金来取代其他融资渠道获得的较高成本的过桥融资。由于项目名额较少,对该项目有意向的客户可以提早开始资金的准备。本行会在获取完整的项目资料了以后继续更新这个项目的点评。

 

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